Анализ рынка предложений 1-комнатных квартир в г. Кишиневе 

1.2. Анализ предложений 1-комнатных квартир в районе Центр г. Кишинева.

В настоящее время на рынке недвижимости Кишинева сложилась следующая ситуация: предложение значительно превышает платежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должно произойти согласно закону спроса, а растут. В таблице №1 представлена полная картина предложений 1-комнатных квартир на рынке жилья.

Таблица №1. Таблица предложений вторичного рынка.

2. Список предложений первичного рынка недвижимости.

1. Проект “КОНСУЛ”. Жилой комплекс по ул. Михай Витязул (на берегу озера).

Площадь 1-комнатной квартиры варьируется от 47 до 60 кв.м. (стоимость одного квадратного метра 700 евро, т. е. цена такой квартиры будет 32.900-42.000 евро). Развитая инфраструктура по принципу "не выходя из дома". Закрытый двор с детскими площадками, фонтанами, беседками и теннисным кортом. Подземный паркинг, гостевая автостоянка. Ресторан на воде, торгово-выстовочный центр, салон красоты, фитнес центр, прачечная, детская комната с библиотекой, медпункт, аптека. Сдача в эксплуатацию в 2007 г. Оплата поэтапная, оплата в кредит.

Жилой комплекс "Poiană Fluturaşilor".

     Комплекс Хаждэу расположен в самом центре города, на тихой улочке Хаждэу, недалеко от центральной улицы Штефан чел Маре.

При этом строящиеся дома находятся вдали от городского шума и звуков транспорта. В этом комплексе предоставлен большой выбор квартир различных планировок. Площадь 1-комнатной квартиры может быть от 40 кв.м., а цена 1 кв.м. - 650 евро. В таком случае такая квартира будет стоить 26000 евро. Предусмотрена подземная парковка под каждым домом. И для максимального удобства покупателям квартир предоставляется возможность поэтапной оплаты. На момент подписания контракта оплата 50% процентов от общей стоимости далее в три этапа по 20%, 20% и 10%. На момент сдачи комплекса в эксплуатацию необходимо оплатить всю сумму. Сдача в эксплуатацию планируется на второе полугодие 2007г.

3. Проект "Promo-Construct".

Жилой комплекс расположен по улице Павел Боцу. Площадь 1-комнатной квартиры варьируется от 35-50 кв. м., а цена 1 кв.м. 600 евро, т. е. стоить она

будет в пределах от 21000 евро до 30000 евро. "Белый вариант", свободная планировка, индивидуальное автономное

отопление, стеклопакеты, быстрый лифт,

подземная стоянка, офисные помещения.

Поэтапная оплата.

Сдача в эксплуатацию май-июнь 2007 г.

4. Проект " Basconslux" жилого комплекса по ул. Л. Толстой, 26.

Проект предусматривает строительство жилого комплекса с объектами культурно-социального назначения и подземным гаражом по адресу: г. Кишинев, ул. Л. Толстой, 26. Проект представляет собой жилой комплекс, состоящий из семи зданий с объектами соцкультбыта. Данный комплекс является составной частью Генерального плана города Кишинева.

Общая площадь земельного участка, на котором будет расположен комплекс, составляет 1,6 Га. Жилой комплекс состоит из 7 жилых домов. Общая площадь жилого комплекса - 41 000 м. кв., общее количество квартир - 272 штуки.

Жилое здание - общая площадь 41 000 м. кв. - жилая площадь 28 000 м. кв. Существуют 1-квартиры площадью от 41,9 кв.м. до 54,9 кв.м.

Цена 1 кв.м. - 700 евро, а полностью квартира в таком доме будет стоить 29330 евро - 38430 евро. Дом будет сдан в "белом варианте": автономная система отопления газом и обеспечение горячей водой, газовой аппаратурой и конвекторами для каждой квартиры, счетчики для каждой квартиры, металлопластиковые окна; высота потолков - 2,76 м. В жилом комплексе расположен торговый центр и автостоянка на 150 машин. Поэтапная оплата. Сдача в эксплуатацию декабрь 2007 г.

Несмотря на то, что в данный момент увеличиваются объемы строительства нового жилья, вторичный рынок до некоторых пор вызывал наибольший интерес у покупателей. Сейчас же покупательские предпочтения разделились примерно поровну и этому есть логичное объяснение.

Покупатели, которые приобретают жилье непосредственно для проживания, стараются приобрести уже готовую недвижимость на вторичном рынке. За короткое время после ремонта оно уже подходит для проживания. На вторичном рынке широкий выбор, как по месту расположения, а для недвижимости это является основным фактором, так и по метражу и качеству предлагаемого жилья. Вторичный рынок удобен еще и тем, что покупатель уже сейчас может посмотреть, как выглядит жилье, которое он собирается приобрести.

Покупатели, приобретающие недвижимость в качестве накопления капитала больше интересуются новым жильем. Фактически оплата нового жилья идет по частям и стоит оно за квадратный метр дешевле, чем на вторичном рынке. Если на первичном рынке 1 кв. м стоит в среднем 650€-700€, то на вторичном рынке в более старых домах 1кв. м стоит 850 € и в более новых постройках-945€. Естественно эта цена зависит от многих факторов. Одно лишь то, что рассматриваемые мною квартиры находятся в центре города, даёт им преимущество перед квартирами находящимися вдали от центра города. Близкое расположение к всевозможному транспорту, откуда можно добраться до любой точки города; хорошо развитая социальная инфраструктура: школы, детские сады, поликлиники, больница, парки, многочисленные магазины и торговые центры, центральный рынок, банки, всевозможные места развлечений (театры, кинотеатры, музеи, органный зал, филармония, дискотеки и многое другое), места общественного питания (рестораны, бары, пиццерии и др.), библиотеки, университеты, а также многочисленные офисы и фирмы. Все это является плюсом данного района, т. к. жильё неотделимо от местности, в которой оно находится. Отрицательным фактором является городской шум, а также не очень хорошее качество воздуха. Местоположение жилья, являясь главным критерием, не является единственным фактором оценки недвижимости. Рынок недвижимость делится на первичный и вторичный. Первичный рынок в данный момент находится на стадии строительства. Он достаточно однообразен по своим характеристикам: в основном, все дома строятся по каркасно-каменной схеме, все они сдаются в так называемом "белом варианте" и имеют свободную планировку. Даже цены за 1 кв. м не столь сильно отличаются друг от друга. В свою очередь, вторичный рынок делится по типу дома (котелец, монолит, панель) и по планировкам: к новым планировкам относятся МС,143 и 135 серии квартир, индивидуальные планировки в монолитных домах, а к старым планировкам 102 серии, брежневки, сталинки, хрущевки, малогаборитки, малосемейки.

Диаграмма №1.

Из данного графика видно, что на рынке предложений преобладают квартиры старых планировок, на протяжении всего периода (июнь - половина сентября). Причем больше всего предлагаются данные квартиры, расположенные по улице Пушкина. Квартиры данных планировок построены из котельца и имеют достаточно маленький метраж 25-36 кв. м. Стоимость самой простой такой квартиры 16000€(без ремонта), а при наличии каких либо улучшений эта стоимость увеличивается до 34000€. Например, две квартиры по улице Пушкина, у них один и тот же метраж (32 кв. м) и этаж (3/5) квартиры, но одна, которая без всяких улучшений стоит 24500 евро, а другая, которая имеет паркет, стоит уже на 2 тысячи евро больше. Другой пример, одна квартира расположена по ул. Когэлничану, общей площадью 40 кв. м и не имеющая никаких дополнительных характеристик стоит 27000 евро. Другая же квартира, расположенная по ул. Ренаштерий, площадью в 42 кв. м с евроремонтом и мебелью стоит уже 48000 евро. Диаграмма №2 демонстрирует нам среднюю стоимость квартир старой и новой планировок.

Диаграмма №2.

В данный анализ не вошли данные по предложениям индивидуальных домов с земельными участками и квартир расположенных в новых домах повышенной комфортности. Также не вошли данные за сентябрь, так как мною было предоставлено только половина месяца, что не может дать полной картины изменения цен на рынке предложений. Из диаграммы мы видим, что цены на рынке недвижимости за весь летний период никоим образом не изменились. А также видна разница в ценах между планировками. В основном, что касается уже более новых построек (это дома МС ,143, 135 серий и монолитных построений), то в этих квартирах цены "скачут" от 22000 € до 53500 €. Общая площадь варьирует от 31 кв. м и до 57кв. м. Естественно, что износ таких квартир меньше, состояние лучше, планировки просторней и удобней. Больше всего предлагается квартир по улице Албишоара и по улице Измайловская, причем как в панельных домах, так и в монолитных постройках.

Из таблицы №1 видно, что рынок предложений достаточно однообразен, поэтому большинство предложений остаются невостребованными и по прошествии времени их цена снижается примерно на одну тысячу евро. Например, одна и та же квартира уже через месяц снизила свою цену с 27500 € до 26800 €, а это около 4% от общей суммы. В сентябре наблюдается характерное снижение цен на квартиры. Поэтому, скорее всего, для того чтобы собственнику недвижимости продать свою недвижимость потребуется приложить максимум усилий в области маркетинга.

Ознакомление с фондами библиотек г. Кишинева в области оценки и управления недвижимостью.

2.1.Фонд библиотеки UTM.

1. Бузу Ольга

Оценка недвижимости: теория и практика.

Кишинев, 2003г.

2. Бузу Ольга

Организация оценочной деятельности.

Кишинев, 2002г.

3. Методология оценки земель и с/х назначения.

Совместно с агентством по кадастру, земельным ресурсам и геодезии.

Кишинев: Центральная типография, 2000г.

4. Голощапов Н.А.

Недвижимость: словарь – справочник.

Москва: ИТРК, РСПП, 2000г.

5. Горемыкин В.А.

Экономика недвижимости: учебник для вузов.

Москва: Филинъ,1999г.

6. Горемыкин В.А.

Учебник.

Москва: Издательство торговой корпорации "Дашков и К", 2003г.

7. Григорьев В.Р.

Управление муниципальной недвижимостью.

Москва: Дело, 2004г.

8. Калачева С.А.

Сделки с недвижимостью.

Москва: PRIOR, 2000г.

9. Коростелев С.П.

Основы теории и практики оценки недвижимости: учебное пособие.

Москва: Русская литра, 1998г.

10. Максимов С.Н.

Девелопмент.

Развитие недвижимости: организация, управление, финансирование.

Питер, 2003г.

11. Прорвич В.А.

Основы экономической оценки городских земель: практическое пособие.

Москва: Дело, 1998.

12. Смирнов В.В.

Менеджер по операциям с недвижимостью.

Москва: Аудитор,1999г.

13. Технология работ с недвижимостью.

Под общей редакцией Толкачева О.И.

Москва: ИД городская собственность, 1998г.

14.Тэпман Л.Н.

Оценка недвижимости: учебное пособие для вузов.

Москва: ЮНИТИДАНА, 2002г.

15. Управление портфелем недвижимости: учебное пособие для вузов.

Перевод с английского под редакцией С.Г. Беляева.

Москва: Закон и право, 1998г.

16. Цылина Г.А.

Ипотека: жилье и кредит.

Москва: Экономика, 2001г.

17. Чемев А.С., Фесенко И.П.

Земельный кадастр: учебник для вузов по спец. землеустройству.

Москва: PRPOR, 2000г.

18. Под общей редакцией П.Г.Орабового.

Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов.

Москва: Издательство АСВ, 2000г.

19. Под общей редакцией П.Г.Орабового.

Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов.

Москва: Издательство АСВ, 1999г.

20. Ильина У.Б., Волков Д.Л. под редакцией Пашкуса У.В.

Экономика и финансы недвижимости.

Санкт-Петербург: Издательства СЛУП, 1999г.

21. Под редакцией Ресина В.И.

Экономика недвижимости: учебное пособие для вузов.

Москва: Дело, 1999г.

22. А.Муравский, И.Черниогло, А.Букаткэ.

Эффективность аграрного сектора Молдовы в постприватизационный период.

Кишинев: PFAP, 2004г.

23. Юнацкевич П.И.

Маркетинг недвижимости: учебное пособие.

Санкт-Петербург: Издательский дом "Сентябрь", 2002г.

24. Фридман Джек П., Ордвэй Н.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.

Москва: Дело, 1997г.

25. Конгресс оценочной деятельности в России.

Москва, 2003г.

Материалы конгресса 4-5.06.03г.; итоги и перспективы.

Москва, 2003г.

26. Орлов С.В.

Рыночная оценка имущества города: учебное пособие для вузов.

Москва: ЮНИТИДАНА, 2003г.

27. Оценка собственности: учебное пособие для вузов: в 4-х частях.

Часть 1: Оценка недвижимости.

Москва: МГСЦ, 2003г.

2.2. Фонд библиотеки Haşdeu.

1. Бузу Ольга, Гуцу В.Г., Гуцу Д.

Оценка недвижимого имущества: социально-экономические, правовые и политические аспекты.

Кишинев, 2004г.

2. Гуцу Г.

Кадастр недвижимого имущества.

Кишинев, 2003г.

3. Фесенко И., Махлин Ф.

Справочник по оценке недвижимости.

Кишинев: Cartea Moldov., 1983г.

4. Фридман Джек П., Ордвэй Н.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.

Москва: Дело, 1997г.

5. Купля – продажа квартир: налогообложение и бух. Учет.

Москва: Аналитика – пресс, 1997г.

6. Соловьев. М.М.

Оценочная деятельность (оценка недвижимости): учебное пособие.

Москва, 2002г.

2.3. Фонд библиотеки A.S.E.M.

1. Бузу Ольга, Гуцу В.Г., Гуцу Д.

Оценка недвижимого имущества: социально-экономические, правовые и политические аспекты.

Кишинев, 2004г.

2. Бузу Ольга.

Оценка недвижимого имущества для налогообложения как составная часть кадастра недвижимого имущества: монография.

Кишинев, 2004г.

3. Гоголев Артем.

Как инвестировать недвижимость.

Москва, 2005г.

4. Фридман Джек П., Ордвэй Н.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.

Москва: Дело, 1995г.

5. Логинов Михаил Павлович.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России: спец. 08.00.10.-Финансы, денежное обращение и кредит.

Екатеринбург, 2004г.

6. А.В. Выстров.

Недвижимость: практическая энциклопедия.

Москва, 2005г.

7. Покупаем новостройку: практические советы (составитель В.В.Смирнова.-С.-П., Москва, Нижний –Новгород, Питер, 2005г.

8. Практическое пособие по вопросам купли-продажи, обмена, дарения, аренды и наследования приватизованных земельных участков с/х назначения.

Кишинев, 2000г.

9. Рабинович Б.М.

Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций.

Москва, 1997г.

10. Государственный земельный кадастр МССР (по состоянию на 1.11.1965г. -1.11.1986).

Кишинев, 1966-1987г.г.

11. Под редакцией Поляковского.

Жилищная экономика.

Москва, 1996г.

12. Погожев В.П., Соскиев А.Б.

Арендное землепользование.

Москва, 1990г.

13. Сагайдак А.С.

Земельная собственность и рента.

Москва, 1991г.

14. Сагайдак А.С.

Как рассчитать арендную плату на землю.

Москва, 1990г.

15. Фесенко И.П.

Оценка земель в регионе интенсивного с/х производства.

Кишинев, 1988г.

16. Фесенко И., Махлин Ф.

Справочник по оценке недвижимости.

Кишинев: Cartea Moldov., 1983г.

17. Хайкин Г. М.

Капитальные вложения и сметные цены.

Москва, 1987г.

18. Экономика недвижимости: учебное пособие под редакцией Ресина.

Москва, 2000г.

19. Горемыкин В.А.

Экономика недвижимости: учебник.

Москва, 2002г.

20. Пармакли Д.

Использование земли в с/х: (экономическая теория и хозяйственная практика).

Молдова: Государственный Университет Кахула, 2004г.

Заключение.

Чтобы перевести высокий потенциальный спрос в секторе жилья в реальный и каким-то образом оживить рынок, «продавцы» недвижимости в настоящее время прибегают к следующим мерам:

- застройщики предлагают населению различные методы стимулирования спроса: рассрочка платежа, скидки при оплате единовременно и в полном объеме и т.д.;

- агентства недвижимости пытаются найти выход путем участия в ипотечных программах кредитных учреждений.

Таким образом, кризисная ситуация заставила всех участников рынка недвижимости искать решения. Уже сейчас строительным фирмам пришлось обратить пристальное внимание на характер спроса и перейти к строительству доступного по цене малогабаритного жилья (не более 80 кв. м).

В данном отчете я провела анализ рынка предложений 1-комнатных квартир в районе Центр. В процессе написание данной работы были закреплены теоретические знания, полученные на лекциях, также приобретены навыки в организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике.

Список использованных источников.

Газета «Маклер» № 71- №111 от 15.06.2006 – 15.09.2006

Газета «Обзор недвижимости» № 35 от 06.09.2006

Газета «Обзор недвижимости» № 36 от 13.09.2006

www.lara.md

www.doma.md

www.glorinal.md